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Condomínio de luxo é condenado por propaganda enganosa ao omitir que foi construído em cima de um antigo lixão

“Por omitir a informação de que o condomínio Alphaville Porto Alegre, na Zona Sul da Capital, foi construído em cima de um antigo lixão do DMLU, as empresas Villa Nova Desenvolvimento Urbano Ltda. e Alphaville Porto Alegre Empreendimentos Imobiliários Ltda. foram condenadas a pagar danos morais, a morador, no valor de R$ 35 mil. A decisão é de 26/9/2017.

 Caso

O autor da ação afirmou que comprou um lote no condomínio, lançado em 2009, e que a promessa era de que se tratava de um local inexplorado, com área verde intocada. A previsão de entrega era de 24 meses após o lançamento (outubro de 2009), com prazo de tolerância de 180 dias. Assim, a entrega deveria ocorrer em abril de 2012, porém, ocorreu mais de dois anos depois, em outubro de 2014.

O morador também destacou que ficou sabendo muito tempo após a compra que a área havia sido utilizada como depósito de resíduos sólidos do DMLU, informando existência de inquérito civil instaurado a fim de apurar dano ambiental existente no empreendimento (nº 00833.00096/2010).

Na Justiça ingressou com pedido de indenização por danos morais e pela demora na entrega do terreno, entre outros pedidos referentes a juros do contrato.

A empresa Villa Nova Desenvolvimento Urbano Ltda. alegou ausência de má-fé contratual argumentando que a quase totalidade da área permanecia, de fato, intocada, uma vez que apenas 10% de sua área total já havia sido explorada para fins de depósito de resíduos. Também afirmou que fatores alheios à vontade das empresas gerou o atraso na entrega das obras.

A Alphaville Porto Alegre Empreendimentos Imobiliários Ltda. afirmou que foram cumpridas todas as etapas do procedimento de licenciamento ambiental e normas existentes à época do lançamento do empreendimento. Informou ainda a regularidade ambiental da área do condomínio, bem como disse que os resíduos sólidos compreendem menos de 10% da área do empreendimento e que há um plano de monitoramento ambiental.

Sentença

O processo foi julgado pela Juíza de Direito Karla Aveline de Oliveira, da Vara Judicial do Foro Regional da Tristeza, que condenou as empresas rés.

Segundo a magistrada, com relação ao atraso na entrega do lote, ‘não restou demonstrado qualquer motivo de força maior ou caso fortuito a justificar o atraso nas obras’.

‘Procedimentos burocráticos administrativos do Município e procedimentos instaurados junto ao Ministério Público, causados, especialmente, pela questão ambiental suscitada nos autos, não são suficientes a justificar o atraso, uma vez que inerentes ao ramo de atividade profissional exercido pelas rés’, afirmou a Juíza.

Assim, decidiu a magistrada, se o comprador é multado pelo atraso no pagamento de parcelas, o mesmo deve ser aplicado à empresa pelo descumprimento do contrato, ou seja, o atraso na entrega. Às empresas foi fixada multa de 2% sobre o valor do imóvel, além de juros de 1% para cada mês de atraso da entrega do bem.

Com relação ao dano moral, a Juíza afirmou que houve sonegação de informações da existência de um aterro sanitário no local, fato amplamente demonstrado nos autos e, inclusive, confessado pela parte requerida nos depoimentos pessoais prestados.

‘A parte autora adquiriu imóvel para a residência familiar em empreendimento que focou sua publicidade ressaltando o modelo de ocupação voltado à preservação ambiental e à qualificação de área praticamente inexplorada e, após o contrato, veio a saber que iria morar sobre um antigo lixão’, destaca a Juíza.

Na decisão, a magistrada também destaca que o fato de omitir a informação sobre o antigo aterro sanitário é grave e que o laudo pericial apontou que o antigo lixão ‘interfere nas águas profundas e na liberação de gás metano que, ao sabor do vento, é distribuído pelo empreendimento’.

Assim, determinou a quantia de R$ 35 mil pelos danos morais sofridos, com correção monetária pelo IGPM e acrescidos de juros de mora de 1%, desde a citação.

‘Dúvida não se tem que se os consumidores – em geral, pessoas com bom poder aquisitivo também apresentam melhores condições de avaliar o negócio em razão da maior familiaridade com o mundo dos negócios e suas práticas – sonhassem que o empreendimento se situava em antigo lixão do DMLU com todas as repercussões negativas daí decorrentes – já referidas aqui anteriormente e muito bem alinhadas no laudo pericial referido – o resultado seria bem diferente’, ressaltou a Juíza.

Cabe recurso da decisão”.

Fonte: TJRS, 26/09/2017.

Direito Ambiental

Confira a íntegra da decisão:

Comarca de Porto Alegre

Vara Cível do Foro Regional Tristeza

Processo nº: 001/1.12.0310735-9 (CNJ:.0015496-35.2012.8.21.6001)
Natureza: Ordinária – Outros
Autor: Rafael Bonfa
Réu: Villa Nova Desenvolvimento Urbano Ltda

Alphaville Porto Alegre Empreendimentos Imobiliários Ltda

Juiz Prolator: Juíza de Direito – Karla Aveline de Oliveira
Data: 25/09/2017

 

Vistos.

Rafael Bonfá, já qualificado na inicial, ajuizou a presente ação em desfavor de Villa Nova Desenvolvimento Urbano Ltda. e Alphaville Porto Alegre Empreendimentos Imobiliários Ltda., também já qualificadas, alegando, em síntese, que, em 24/10/2009, firmou com as demandadas contrato de compromisso de compra e venda do lote nº 232, do condomínio “Alphaville Porto Alegre Sul”, com previsão de entrega do imóvel para 24 meses após do contrato entabulado. Alegou que as rés anunciaram o lote como inexplorado e como área verde intocada, sonegando a informação de que o local havia sido utilizado como depósito de resíduos sólidos do DMLU, tanto que há Inquérito Civil a fim de apurar dano ambiental existente no empreendimento (nº 00833.00096/2010). Discorreu acerca da aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da responsabilidade pelos custos do passivo ambiental sonegado. Destacou o atraso na entrega da obra, que ainda não havia ocorrido quando do ajuizamento da ação. Ainda, referiu a incidência de juros ilegais no preço contratado. Liminarmente, requereu seja deferido o depósito em juízo do valor integral das parcelas vincendas até a efetiva imissão na posse do imóvel, com a consequente proibição de que as requeridas prejudiquem seus direitos contratuais ou procedam à sua inscrição nos órgãos de restrição ao crédito. Ao final, pugnou pela procedência da ação para que as rés assumam quaisquer atos necessários ao monitoramento ambiental, bem como eventuais responsabilizações por dano ambiental no local do imóvel. Ainda, requereu a desconstituição dos juros remuneratórios veladamente incluídos, e a condenação das rés ao pagamento de danos morais e encargos de mora imputados ao autor. Por fim, pugnou pela condenação das rés ao pagamento, em dobro, dos valores cobrados a título de comissão de corretagem e a título de despesas com o evento de lançamento do empreendimento. Juntou documentos (fls. 02/422).

Indeferidos os pedidos liminares (fls. 424/425).

Citada, a demandada Villa Nova Desenvolvimento Urbano Ltda. apresentou contestação às fls. 457/590. Preliminarmente, sustentou a prescrição e sua ilegitimidade passiva quanto à cobrança de corretagem.  No mérito, sustentou a ausência de ma-fé contratual, porquanto a quase totalidade de sua área permanecia, de fato, intocada, uma vez que apenas 10% de sua área total já havia sido explorada para fins de depósito de resíduos. Dissertou sobre os fatores alheios à vontade das rés que geraram o atraso na entrega dos lotes e referiu a impossibilidade de reversão dos encargos moratórios. Alegou inexistir qualquer ilicitude nos juros incidentes no preço contratado. Sustentou a inexistência de dano extrapatrimonial. Requereu a improcedência dos pedidos. Juntou documentos.

Citada, a demandada AlphaVille Porto Alegre Empreendimentos Imobiliários Ltda. apresentou contestação às fls. 592/702. Sustentou, preliminarmente, a carência de ação pela falta de interesse processual, bem como a inépcia da inicial. No mérito, afirmou inexistir irregularidade alguma em sua conduta, uma vez que foram cumpridas todas as etapas do procedimento de licenciamento ambiental e normas existentes à época do lançamento do empreendimento. Diante disso, concluiu que não houve omissão de informações aos consumidores. Alegou a regularidade ambiental da área do condomínio, bem como disse que os resíduos sólidos compreendem menos de 10% da área do empreendimento. Ainda, relatou a existência de plano de monitoramento ambiental e alegou a validade de cláusula que permite prorrogação por 180 dias para entrega do lote. Defendeu a ausência de descumprimento contratual, a impossibilidade de condenação ao pagamento por “multa contratual” e a inexistência de cobrança indevida de juros. Referiu a inexistência de danos morais no caso. Requereu a improcedência ação. Juntou documentos.

Houve réplica com a juntada de novos documentos (fls. 704/746).

O autor manifestou-se, trazendo novos documentos (fls. 749/779 e fls. 793/824).

As requeridas manifestaram-se às fls. 830/831 e 868/872, juntando novos documentos (fls. 832/867 e 873/949).

Intimadas para que se manifestassem acerca do interesse na produção de outras provas (fl. 950), as partes requereram a produção de prova testemunhal (fls. 951/952, 953/954 e 955).

Realizada audiência de instrução (fls. 964/968 e 993/994), as demandadas prestaram depoimento pessoal e foram ouvidas as testemunhas José Augusto de Mattos Jr., Fábio Pias Centeno, Oswaldo Bentancor e Helio Narchi.

As partes apresentaram memoriais (fls. 1003/1014, 1015/1042 e 1043/1066) reiterando seus pedidos e argumentos anteriormente expostos.

Vieram os autos conclusos.

É o sucinto relato. Decido.

 

1 – Preliminares:

 1.1 – Inépcia da inicial:

 Inicialmente, a demandada Alpha Ville sustentou a falta de interesse processual no requerimento de responsabilização das requeridas por quaisquer atos necessários ao monitoramento ambiental, bem como por eventuais imputações por dano ambiental no local do imóvel. Ainda, quanto a esses mesmos pedidos, referiu que sequer podem ser economicamente mensurados.

De fato, requerer a condenação da parte ré a arcar com todo e qualquer custo decorrente da necessidade de implantação e manutenção, ou qualquer outro ato necessário para o monitoramento ambiental da área, enquanto perdurar esta necessidade, sem qualquer limitação temporal, bem como requerer a declaração da responsabilidade da parte ré em ressarcir o autor de qualquer valor que venha a suportar em razão de eventual responsabilização por dano ambiental constituem-se em pedidos incertos e indeterminados.

Ora, não há como acolher  requerimento que vise a condenar a parte ré por todo e qualquer eventual dano e responsabilização que futuramente possa existir, porquanto tratando-se de evento incerto e futuro, redundaria em comando condenatório condicional, possibilidade vedada no nosso ordenamento. Assim, rejeito os pedidos e.2 , e.2.1 e e.2.2 – fl. 43, por ineptos.

Resta prejudicada a análise da preliminar de carência de ação, por falta de interesse processual quanto aos pedidos supramencionados, diante do reconhecimento da sua inépcia.

1.2 – Prescrição:

 A demandada alegou a ocorrência da prescrição trienal com fundamento no artigo 206, §3º, inciso IV, do Código Civil.

Compulsando-se os autos, tenho que assiste razão à requerida, haja vista que, de fato, concretizou-se a prescrição em relação ao pedido de devolução dos valores relativos à comissão de corretagem e dos valores a título de organização do evento de lançamento.

Aplica-se ao caso em tela a regra preconizada pelo art. 206, §3º, inciso IV, do Novo Código Civil, o qual refere que prescreve em três anos a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa, não se aplicando a regra prevista no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, ainda que incidente a legislação consumerista na relação entre as partes litigantes, uma vez que o dispositivo supramencionado prevê o prazo prescricional de cinco anos à pretensão de reparação de danos causados por  fato do produto ou o serviço, situação esta que não se enquadra no presente caso.

Nesse sentido, por entender pertinente e visando a corroborar tal entendimento, colaciono recente decisão do Tribunal de Justiça:

“RECURSO INOMINADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. IMÓVEL ADQUIRIDO EM PLANTÃO DE VENDAS. SHOWROOM. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAR O PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL, DISPOSTO NO ART. 27 DO CDC, POIS O DISPOSITIVO É APLICÁVEL PARA A HIPÓTESE DE ACIDENTE DE CONSUMO. APLICAÇÃO DA PRESCRIÇÃO TRIENAL PREVISTA NO ART. 206, § 3º, IV, DO CÓDIGO CIVIL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DO VALOR ATINGIDA PELA PRESCRIÇÃO. RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511/SP. SENTENÇA REFORMADA PARA EXTINGUIR A AÇÃO. RECURSO PROVIDO.” (Recurso Cível Nº 71005509229, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em 29/11/2016).

Assim, considerando a data dos pagamentos como o termo inicial para a contagem do prazo prescricional e que estes foram efetuados em 14/10/2009 (fl. 221), verifica-se que, quando do ajuizamento da ação (20/12/2012) já havia transcorrido mais de três anos (14/10/2012), caracterizando-se, portanto, a prescrição trienal.

Razões expostas, julgo extinta a presente ação ajuizada por  Rafael Bonfá em desfavor de Villa Nova Desenvolvimento Urbano Ltda. e Alphaville Porto Alegre Empreendimentos Imobiliários Ltda., quanto aos pedidos de condenação das rés ao pagamento, em dobro, dos valores cobrados a título de comissão de corretagem e a título de despesas com o evento de lançamento do empreendimento, em razão do reconhecimento da prescrição dessa pretensão autoral, nos termos do artigo 487, inciso II, do NCPC.

Resta prejudicada a análise da preliminar de ilegitimidade passiva em relação à cobrança de comissão de corretagem e dos valores a título de organização do evento de lançamento, diante do reconhecimento da prescrição dos pedidos.

 

2 – Mérito:

O conjunto probatório dos autos aponta para a parcial procedência da demanda, como se verá a seguir.

A parte autora postulou a condenação das requeridas ao pagamento dos encargos referentes ao descumprimento contratual, haja vista que esgotado o prazo de entrega do bem sem a sua conclusão.

A relação negocial entre as partes está devidamente demonstrada através do compromisso de compra e venda (fls. 48/64), com previsão de entrega do imóvel em 24 meses a partir do lançamento (24/10/2009) e prazo de tolerância de 180  dias (cláusula V – fl. 51). Assim, a entrega do imóvel deveria ocorrer, no máximo, até  24 de abril de 2012. No entanto, conforme confessado pela ré, a entrega plena do empreendimento ocorreu apenas em outubro de 2014, fato também comprovado pelo documento de fl. 757.

Apesar das alegações das requeridas, não restou demonstrado qualquer motivo de força maior ou caso fortuito a justificar o atraso nas obras. Destaco que procedimentos burocráticos administrativos do Município e procedimentos instaurados junto ao Ministério Público, causados, especialmente, pela questão ambiental suscitada nos autos, não são suficientes a justificar o atraso, uma vez que inerentes ao ramo de atividade profissional exercido pelas rés.

Ainda, tendo em vista que o contrato firmado entre as partes prevê na cláusula 5.1 (fl. 56) a incidência de multa moratória para o promitente comprador do imóvel, na hipótese de descumprimento contratual (atraso no pagamento), entendo que se mostra possível a aplicação da mesma previsão em relação à parte demandada, nos termos do artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, de modo a assegurar o equilíbrio contratual.

A cláusula penal referente à multa moratória deve ser aplicada de forma isonômica, ainda que constante no contrato somente em favor de uma das partes, pois não se mostra razoável que, na omissão do contrato, a promitente vendedora não responda pelo descumprimento de sua obrigação, mormente quando existente previsão em desfavor do consumidor para os casos de inadimplemento.

Desse modo, fixo a incidência de multa em face do inadimplemento da parte demandada, a ser aplicada no percentual de 2% sobre o valor do imóvel, além de juros de 1% para cada mês de atraso da entrega do bem, igualmente incidentes sobre o valor do bem, contados de 24 de abril de 2012 até 1º outubro de 2014, tudo de acordo com a cláusula prevista.

No que diz respeito à cobrança de juros remuneratórios veladamente incluídos no contrato, não há demonstração mínima de tal incidência no preço contratado.

Ora, o preço de compra do imóvel havia sido previamente ajustado entre comprador e vendedor, não havendo que se falar em inclusão de juros remuneratórios.

Percebe-se, da análise da tabela de fls. 208, que o valor do imóvel variou de acordo com a forma de pagamento, isto é, efetuando-se o  pagamento à vista ou em poucas parcelas, haverá maiores benefícios ao consumidor.

A prova oral também não se mostrou apta a comprovar a alegada cobrança indevida de juros remuneratórios embutidos no seu preço antes da entrega do bem, tanto que nada revelou a respeito – até porque, a demonstração há de se dar de forma documental – de modo que rejeito a  pretensão por falta de comprovação da alegação.

Por fim, merece prosperar o pleito indenizatório por danos morais, diante da sonegação de informações da existência de um aterro sanitário no local, fato amplamente demonstrado nos autos e, inclusive, confessado pela parte requerida nos depoimentos pessoais prestados.

Nesse ponto, as testemunhas José Augusto de Mattos Jr., Fábio Pias Centeno e Oswaldo Bentancor, adquirentes de outros lotes no mesmo empreendimento, foram uníssonas ao afirmar que nada foi informado quanto à existência de aterro sanitário no local, tampouco, sobre o Inquérito Civil Público instaurado com o fim de apurar dano ambiental no local. Ressaltaram que só tiveram conhecimento de tais fatos anos após a aquisição dos lotes.

Ora, a parte autora adquiriu imóvel para a residência familiar em empreendimento que focou sua publicidade ressaltando o modelo de ocupação voltada à preservação ambiental e à qualificação de área praticamente inexplorada e, após o contrato, veio a saber que iria morar sobre um antigo “lixão”.

Entendo que tal situação ultrapassa em muito um simples  dissabor do cotidiano, razão pela qual, apresenta-se mais do que suficiente a ensejar indenização por danos morais.

Quanto ao valor a ser arbitrado, ressalto que o dano moral objetiva a reparação pecuniária de um dano de ordem não patrimonial. Contudo, além da satisfação compensatória, também possui um viés punitivo e pedagógico. Logo, deve ser fixado em valor adequado e suficiente a compensar e recompor o dano sofrido, levando em consideração 1) as circunstâncias do fato (omissão de fato grave, averbação na matrícula do imóvel de determinadas circunstâncias que diminuem o valor do bem e passivo ambiental que, segundo o Perito Judicial bem destacou no laudo pericial de fls. 725/746 produzido em outro feito, interfere nas águas profundas e na liberação de gás metano que, ao sabor do vento, é distribuído pelo empreendimento)  e 2) as condições econômicas das partes (presume-se que a parte autora apresente padrão de vida e capacidade financeira privilegiada, pois, médico, reside em um dos mais luxuosos condomínios horizontais da zona sul e as rés – empresas que, por apenas por seus empreendimentos, demonstram a desenvoltura negocial e patrimonial desenvolvidas), de modo que 3) não gere enriquecimento sem causa, circunstância vedada por nosso ordenamento jurídico.

Diante de tais premissas, arbitro o valor de R$ 35.000,00, a título de indenização por danos morais, entendendo ser um montante adequado diante das circunstâncias do caso concreto. Veja-se que o empreendimento – um dos mais luxuosos da Capital – lá nos idos de 2009, vendeu em quatro horas, no mesmo dia do lançamento, 700 lotes, auferindo quantia aproximada, à época, de 180 milhões de reais. Dúvida não se tem que se os consumidores – em geral, pessoas com bom poder aquisitivo também apresentam melhores condições de avaliar o negócio em razão da maior familiaridade com o mundo dos negócios e suas práticas – sonhassem que  o empreendimento se situava em antigo lixão do DMLU com todas as repercussões negativas daí decorrentes – já referidas aqui anteriormente e muito bem alinhadas no laudo pericial acima referido –  o resultado seria bem diferente. A propaganda do empreendimento e o seu lançamento são pródigos em afirmar que se tratava de área pouco explorada e com forte potencial de valorização, com paisagem única e  vegetação exuberante (fl.411), ou seja, a verdadeira realização de um sonho (fl.412)!!!  Por tais razões, a fim de surtir algum efeito pedagógico, tenho que o valor apresenta-se minimamente razoável. Ademais, diante das condições financeiras do autor, acima sopesadas, o valor não redundará, à evidência, em enriquecimento ilícito.

Razões expostas,

1 –  julgo extinta a presente ação ajuizada por  Rafael Bonfá em desfavor de Villa Nova Desenvolvimento Urbano Ltda. e Alphaville Porto Alegre Empreendimentos Imobiliários Ltda., quanto aos pedidos de condenação das rés ao pagamento, em dobro, dos valores cobrados a título de comissão de corretagem e a título de despesas com o evento de lançamento do empreendimento, em razão do reconhecimento da prescrição dessa pretensão autoral, nos termos do artigo 487, inciso II, do NCPC.

 2 – julgo extinta a presente ação ajuizada por  Rafael Bonfá em desfavor de Villa Nova Desenvolvimento Urbano Ltda. e Alphaville Porto Alegre Empreendimentos Imobiliários Ltda., quanto aos pedidos e.2, e.2.1 e e.2.2 (fl. 43), em razão do reconhecimento da sua inépcia, nos termos do artigo 45, inciso I, do NCPC.

 3 – julgo parcialmente procedente a presente ação ajuizada por Rafael Bonfá em desfavor de Villa Nova Desenvolvimento Urbano Ltda. e Alphaville Porto Alegre Empreendimentos Imobiliários Ltda., para condenar, solidariamente, as requeridas.

 a) ao pagamento de multa de 2% sobre o valor da compra do imóvel e ao pagamento de juros moratórios de 1% para cada mês de atraso na entrega, ou seja, entre de 24 de abril de 2012 até 1º outubro de 2014. Os valores serão atualizados pelo IGPM e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação;

b) ao pagamento a título de indenização por danos morais ao autor no valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), devendo haver correção monetária pelo IGPM desde o arbitramento e incidência de juros legais de 1% ao mês, desde a citação.

Trata-se de hipótese de decaimento recíproco, logo as custas serão proporcionalmente distribuídas na forma do artigo 86 do NCPC. Assim, condeno a parte autora ao pagamento na proporção de 20% e a parte requerida na proporção de 80% (metade para cada uma das rés).

Condeno cada uma das demandadas ao pagamento dos honorários advocatícios ao advogado da parte autora no percentual de 20% do valor da condenação, tendo em vista o bom trabalho desenvolvido pelos profissionais e a natureza e importância da demanda, forte no artigo 85, §2º, incisos III e IV, do NCPC. Ainda, caberá ao autor pagar honorários advocatícios aos patronos das demandadas, tendo em conta as mesmas diretrizes e o fato de que não há como estabelecer o proveito econômico que seus constituídos obtiveram com a pequena rejeição dos pedidos, em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada patrono.

Não incidindo nenhuma das hipóteses previstas no §7º do artigo 485 do NCPC e havendo interposição de apelação, proceda-se na forma ora determinada, sem nova conclusão:

1. Dê-se vista ao apelado, por quinze dias, para que, querendo, apresente contrarrazões.

2. Decorrido o prazo acima fixado, com ou sem contrarrazões, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça, na forma do artigo 1.010, §3º, do NCPC.

Transitada em julgado sem modificações e nada sendo requerido, arquive-se com baixa, independente de nova conclusão.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Porto Alegre, 26 de setembro de 2017.

 

Karla Aveline de Oliveira

Juíza de Direito

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