Aquisição e utilização de áreas contaminadas: aspectos práticos para a alocação contratual da responsabilidade ambiental

por Guilherme d’Almeida Mota e Mariana Vicente Níquel.

 

1 Introdução.

O presente artigo visa compartilhar experiências e estimular a reflexão sobre aspectos práticos da alocação de responsabilidades e inclusão de outras previsões contratuais relacionadas ao gerenciamento de áreas contaminadas nos negócios jurídicos envolvendo a aquisição de imóveis.

Para o presente artigo, abordaremos, essencialmente, a responsabilidade civil ambiental, por conta das especificidades que a permeiam, como: (i) o seu caráter objetivo (i.e. aplicável independentemente de culpa); (ii) a solidariedade; (iii) as construções de imprescritibilidade do dano ambiental; e (iv) a relação com as obrigações propter rem (i.e. aquela que acompanha o imóvel).

De acordo com a Política Nacional do Meio Ambiente (Lei Federal nº 6.938/1981), toda pessoa física ou jurídica (de natureza pública ou privada) que, direta ou indiretamente, por meio de ação ou omissão, causar dano ao meio ambiente, poderá ser responsabilizada pelos prejuízos causados, o que inclui a remediação de áreas contaminadas (e.g. solo, águas subterrâneas, etc.).

Especificamente quanto ao gerenciamento de áreas contaminadas, o assunto é tratado, principalmente, pela Resolução nº 420/2009 do Conselho Nacional do Meio Ambiente (“CONAMA”) e, no Estado de São Paulo, pela Lei Estadual nº 13.577/2009, pelo Decreto nº 59.263/2013 e pela Decisão de Diretoria nº 038/2017/C da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (“CETESB”), com o auxílio da respectiva Instrução Técnica nº 39/2017. Dispositivos das referidas normas estaduais, inclusive, trazem previsões específicas de suposta solidariedade entre: (i) o causador da contaminação e seus sucessores; (ii) o proprietário da área; (iii) o superficiário; (iv) o detentor da posse efetiva; (v) quem se beneficiar direta ou indiretamente da propriedade com áreas contaminadas.

Some-se às especificidades da responsabilidade civil ambiental e às peculiares normas de gerenciamento de áreas contaminadas, os fatos de que: (i) a investigação, a remediação e o monitoramento de tais áreas envolvem, geralmente, despesas significativas; e (ii) o processo de remediação, monitoramento e reabilitação pode durar vários anos.

Em razão de todas essas variáveis é que pontos de atrito em negociações contratuais envolvendo a aquisição e/ou utilização de imóveis normalmente surgem e tomam proporções relevantes até mesmo para a definição de prosseguimento ou não dos negócios jurídicos.

Tantos são os casos de negócios que travaram, atrasaram ou foram objetos de controvérsias relevantes posteriores por conta de tais (in)definições, que a inclusão de cláusulas ambientais passou a fazer parte do dia-a-dia de operações imobiliárias. Com o corriqueiro tratamento de um assunto, é comum que surja o fenômeno da “comoditização” do serviço de redação contratual e da criação/utilização de modelos, muitas vezes por profissionais não especializados ou mesmo não formados em Direito. Contudo, em muitos casos, definições simples são insuficientes para endereçar complexidades não aparentes, apenas servindo para manter incertezas e minar negócios e relacionamentos em futuros próximos.

Não raramente, profissionais especializados são contratados para assessorar clientes em casos envolvendo controvérsias já instaladas sobre áreas contaminadas em razão: (i) da total inexistência de cláusulas ambientais; (ii) da ausência de estipulações de prévia elaboração de avaliações e estudos técnicos ambientais; (iii) do não endereçamento ou da indefinição sobre os reflexos de tais avaliações e estudos; (iv) da não consideração de possíveis restrições de uso nos imóveis durante e após o gerenciamento de áreas contaminadas; (v) da ausência ou má definição de regras de acesso para a realização de medidas para o gerenciamento das áreas contaminadas; (vi) da existência de regras contratuais de alocação de responsabilidade que, na prática, se tornam de difícil ou impossível implementação; dentre outros.

Uma infinidade de situações pode surgir em razão do incorreto endereçamento de questões ambientais em um contrato. O intuito deste artigo não é exaurir todas essas situações, mesmo porque impossível por conta das especificidades de cada caso. A finalidade aqui é, de forma breve e por meio de exemplos práticos vivenciados, demonstrar a importância de um bom mapeamento dos desafios que podem surgir com a identificação e o gerenciamento de áreas contaminadas, especialmente para a definição da dinâmica contratual adequada.

2 Casos práticos.

2.1 Previsão de avaliações ambientais sem o endereçamento contratual adequado.

Em face do elevado número de áreas contaminadas em determinadas regiões do país, a aquisição de imóveis é normalmente realizada com uma prévia avaliação da qualidade ambiental da área. Essa avaliação é feita por meio de análises técnicas.

Seguindo a dinâmica, os termos e os conceitos estabelecidos nas normas citadas na introdução acima, tem-se que a Avaliação Preliminar permite a identificação de áreas com indícios/suspeitas de potencial contaminação. Caso identificadas tais áreas, a Investigação Confirmatória permite ao interessado confirmar a existência ou não de contaminação no solo e/ou nas águas subterrâneas.

É possível que, com a Investigação Confirmatória, já se consiga ter uma ideia (e.g. com a identificação dos tipos de compostos/elementos que revelam a contaminação) dos aspectos que estudos posteriores mais precisos podem abordar, como: (i) a necessidade de medidas emergenciais; (ii) a relevância da contaminação; (iii) possíveis restrições que podem vir a ser futuramente exigidas para o uso do imóvel; e (iv) de forma inicial, possíveis custos associados com a remediação.

Os estudos e documentos técnicos que conferem uma maior precisão sobre tais aspectos são a Investigação Detalhada, a Avaliação de Risco à Saúde Humana e o Plano de Intervenção. Esses são mais robustos e, normalmente, demandam mais tempo para elaboração. Com tais documentos é possível ter mais clareza sobre a extensão das plumas de contaminação, as restrições aplicáveis à área em relação ao uso que se pretende dar a ela e os custos estimados para a sua reabilitação.

Apesar da inclusão de cláusulas visando à realização de estudos ambientais já ter se tornado praxe na maioria das negociações, não são raras as situações de inadequado tratamento contratual dos reflexos de tais estudos. Muitas vezes isso ocorre por desconhecimento das fases e peculiaridades do gerenciamento de áreas contaminadas e dos reais propósitos de cada um dos estudos/documentos técnicos que norteiam tal gerenciamento.

Em razão disso, é comum se deparar com instrumentos contratuais que estabeleçam, por exemplo, a realização de uma Avaliação Preliminar como estudo definitivo para alocação de responsabilidades ou mesmo que criem a expectativa de que uma Investigação Confirmatória delimite exaustivamente os custos envolvidos com eventual remediação.

Contudo, como visto, a Avaliação Preliminar tem como finalidade apontar áreas com suspeita de contaminação. Por sua vez, a Investigação Confirmatória, apesar de conferir mais clareza à situação do imóvel, não tem o condão de fazer uma análise exaustiva quanto à extensão de contaminações e aos custos de remediação.

Definições equivocadas que, normalmente, não atendem às expectativas das partes, geralmente levam a interpretações distintas sobre uma mesma previsão contratual e, com isso, a controvérsias que poderiam ser evitadas.

 

2.2 Conflitos entre eventuais restrições de uso e o uso pretendido do imóvel.

Outro ponto que pode gerar tensão diz respeito ao desalinhamento contratual em relação aos parâmetros de remediação e ao futuro uso pretendido para o imóvel. Uma vez identificada a contaminação, estudos devem ser realizados visando à reabilitação da área. Os parâmetros a serem utilizados para tanto, contudo, variam de acordo com a finalidade que será dada ao imóvel. Além disso, ao final da reabilitação da área, é possível que restrições de uso sejam aplicáveis, as quais, similarmente, irão variar de acordo com o uso pretendido para o imóvel.

Indefinições quanto aos parâmetros de remediação que são vinculados ao uso pretendido, não raramente, levam a controvérsias relevantes mais à frente, tendo em vista que o uso do imóvel dependerá das restrições a ele aplicáveis.

 

2.3 Dificuldades e desconfortos em razão da indefinição de regras de acesso.

Em determinados casos, a posse e a propriedade são transferidas do vendedor para o comprador, permanecendo a responsabilidade pela investigação, remediação, monitoramento e reabilitação da área (no todo ou em parte) com o vendedor. Nestes casos, o vendedor permanece com obrigações de adoção de medidas em local no qual não mais detém total liberdade para transitar e agir. Tal situação gera especial tensão nos casos em que o comprador desenvolve, no imóvel, atividades que envolvam segredo industrial.

Apesar de ser um ponto de fácil alinhamento, muitas vezes nada se dispõe sobre isso nos contratos ou mesmo nas tratativas negociais que o antecedem.

Com o surgimento de desconfortos posteriores, as partes podem transigir sobre regras de acesso, por meio de um instrumento apartado (normalmente intitulado como Termo de Acesso), o qual pode conter previsões de confidencialidade. Contudo, o ideal é que as regras de acesso sejam discutidas antecipadamente, i.e. durante as negociações, para que as expectativas das partes sejam previamente alinhadas, desconfortos posteriores sejam evitados e um sadio relacionamento contratual seja mantido ao longo do processo de gerenciamento da contaminação.

 

2.4 Regras de alocação de responsabilidade sem utilidade prática.

Por outro lado, existem situações em que a propriedade de um imóvel é transferida para um comprador que dará continuidade (total ou parcialmente) às mesmas atividades que eram antes desenvolvidas pelo vendedor. De fato, em determinados casos, os mesmos processos fabris são mantidos e os mesmos equipamentos, locais e insumos são utilizados.

Neste cenário, alocações simples de responsabilidade podem não ter utilidade prática. Veja-se, por exemplo, a inclusão de previsões contratuais que simplesmente definam que as contaminações causadas antes da imissão na posse pelo comprador permanecerão com o vendedor e que o comprador será responsável apenas por contaminações causadas a partir do seu ingresso no imóvel. Como concluir se a contaminação existente em uma área foi totalmente causada pelo vendedor anteriormente ou se houve contribuição parcial do comprador após o seu ingresso com a continuidade de atividades no imóvel?

Previsões sem utilidade prática apenas servem para consolidar uma constante insegurança das partes sobre as regras aplicáveis. Existem formas de eliminar ou, ao menos, mitigar tais inseguranças. Regras específicas, um pouco mais complexas, podem ser definidas para evitar ou diminuir riscos de eventuais tensões e conflitos entre as partes envolvidas.

3 Conclusão.

Como visto, os regramentos específicos da responsabilidade civil ambiental e as peculiaridades do gerenciamento de áreas contaminadas demandam uma atenção especial das partes na celebração de negócios jurídicos visando à aquisição e utilização de imóveis. Mesmo porque, remediações e reabilitações de imóveis com áreas contaminadas, normalmente, envolvem valores expressivos e demandam a adoção de diversas medidas por alguns anos.

É certo dizer que a alocação de responsabilidades adequadamente alinhada com as reais expectativas das partes e a criação de regras úteis e claras para o gerenciamento de áreas contaminadas repercutem em economia significativa de tempo e dinheiro após a celebração de um contrato de aquisição e utilização de imóveis.

Por isso, a atuação de advogados especializados em assuntos ambientais na construção das regras contratuais em tais negócios é essencial à manutenção de um relacionamento sadio entre as partes e à mitigação de riscos associados a um inadequado gerenciamento de áreas contaminadas, decorrente de conflitos desnecessários.

 

– Coluna “Direito Ambiental em Debate”

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