Direito Ambiental
Por Camilla Pavan Costa
Due Diligence Ambiental em imóveis que possuem no seu interior ou na vizinhança bens pertencentes ao patrimônio cultural, fala-se sobre a importância de se utilizar do procedimento denominado Due Diligence objetivando garantir ao eventual empreendimento a segurança jurídica necessária ao seu desenvolvimento e sucesso.
A construção civil no Brasil é um setor industrial robusto, dinâmico e, com a sempre crescente demanda imobiliária, desempenha um papel vital no desenvolvimento econômico e social do País.
A preocupação com a responsabilização ambiental e os efeitos que ela pode acarretar aos empreendimentos, sobretudo perdas financeiras e complicações na gestão dos negócios diante da possibilidade de entraves burocráticos e judiciais, fez aumentar a exigência e a busca por uma análise mais criteriosa dos aspectos ambientais dos ativos nos ambientes dos negócios.
Quando o empreendimento a ser construído conta com áreas que possuem bens tombados, especialmente, desafios adicionais que vão além das questões técnicas e financeiras habituais se apresentam, exigindo ainda maior cautela para mitigação de riscos e para a promoção da conformidade legal e ambiental.
É nesse contexto que a Due Diligence ambiental se torna uma ferramenta essencial, pois se trata de um procedimento de investigação e análise minuciosa, que visa identificar possíveis passivos ambientais e garantir que o empreendimento esteja em conformidade com a legislação vigente, sendo fundamental para avaliar riscos, antecipar problemas e planejar ações corretivas ou preventivas antes da concretização de uma compra, investimento ou desenvolvimento de um projeto nessas áreas especialmente protegidas.
A proteção ao patrimônio cultural foi significativamente ampliada com a Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, que o qualificou como um direito fundamental associado ao princípio da dignidade da pessoa humana e voltado ao objetivo de bem-estar social.
Caracterizam-se como integrantes do patrimônio cultural brasileiro bens de natureza material e imaterial, quer tomados individualmente, quer em conjunto, e portadores de referência à identidade, à ação ou à memória dos diferentes grupos formadores da sociedade brasileira, de modo que a maiores restrições são impostas quando da utilização de bem que contem com essa especial proteção.
Especialmente em áreas que contam com bens tombados, ou seja, naquelas que possuem edificações, sítios históricos ou naturais protegidos por lei devido ao seu valor cultural, histórico, arquitetônico ou ambiental, tal qualificação impõe restrições e obrigações adicionais aos proprietários e empreendedores, tornando indispensável a realização de uma Due Diligence ambiental rigorosa, uma vez que a realização de qualquer reforma do bem tombado precede da autorização do Poder Público competente, não podendo o bem tombado em qualquer hipótese, ser destruído, demolido, mutilado, nem reparado, pintado ou restaurado sem prévia autorização, conforme do art. 17 do Decreto-Lei n. 25, de 1937.
Há também restrições ao direito de propriedade no tocante à construção no entorno do bem tombado, uma vez que não se pode construir na vizinhança de bem tombado, sem a prévia autorização do órgão competente, que lhe impeça ou reduza a visibilidade, nem nela colocar anúncios ou cartazes, sob pena de demolição da obra ou retirada do objeto, de acordo com art. 18 do Decreto- Lei n. 25, de 1937.
Como se pode ver, os riscos potenciais da realização de obras em áreas tombadas sem as devidas autorizações e licenças, sob o aspecto legal, incluem severas penalidades legais, incluindo multas, embargos, e até demolição, além de processos judiciais e ações civis públicas que podem comprometer a viabilidade do empreendimento.
Ademais, riscos ambientais devem ser considerados, uma vez que bens tombados frequentemente abrigam ecossistemas sensíveis e espécies protegidas, de modo que intervenções inadequadas podem causar danos ao meio ambiente, resultando em passivos ambientais significativos e na degradação do patrimônio cultural.
De modo a compatibilizar a proteção ambiental e do patrimônio cultural com o crescimento econômico, a realização da Due Diligence serve de instrumento para garantir ao empreendimento a segurança jurídica necessária ao seu desenvolvimento e sucesso.
A Due Diligence ambiental em áreas com bens tombados deve ser realizada de forma abrangente e detalhada, contemplando diversas etapas essenciais, tais como:
Análise Documental, o que inclui a coleta de documentos pertinentes, que demonstrem o relevante valor cultural, incluindo registros de tombamentos definitivos e provisórios, licenças ambientais anteriores, estudos de impacto ambiental e registros históricos;
Inspeção in loco com visitas ao local para identificar características físicas e ambientais, além de avaliar o estado de conservação dos bens tombados e possíveis passivos ambientais existentes;
Consultas a órgãos competentes, sendo de extrema importância a interação com os órgãos que cuidam do patrimônio cultural para obter informações e orientações específicas sobre as exigências legais e regulamentares aplicáveis à área;
Verificar o entorno do tombamento, notadamente a área de projeção localizada na vizinhança dos imóveis tombados, delimitada a fim de preservar sua ambiência e impedir que novos elementos obstruam e/ou reduzam sua visibilidade;
Análise de Conformidade Legal, com a verificação da conformidade do empreendimento com a legislação ambiental e de proteção do patrimônio histórico, incluindo leis federais, estaduais e municipais;
Avaliação de Riscos e Passivos, com identificação e quantificação de riscos ambientais e legais, bem como a proposição de medidas mitigadoras e corretivas;
Relatório de Due Diligence, que detalha todas as informações levantadas, análises realizadas e apresenta as recomendações para garantir a conformidade legal do empreendimento.
A realização da investigação prévia ambiental, portanto, oferece uma série de benefícios que são cruciais para o sucesso de empreendimentos em áreas com bens tombados, sendo uma prática indispensável para empreendedores que desejam atuar em áreas com bens caracterizados como patrimônio cultural.
Além de assegurar a conformidade legal e ambiental, ela proporciona uma visão clara dos riscos e oportunidades associados ao empreendimento, permitindo uma tomada de decisão mais informada e estratégica.
Em um setor onde as responsabilidades são amplas e os desafios são muitos, a Due Diligence ambiental emerge como uma ferramenta essencial para a promoção de um desenvolvimento sustentável e responsável.
Fonte: Clique aqui para acessar o site Saes advogados
Camilla Pavan Costa – Advogada no Saes Advogados, especialista em Direito Ambiental pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC/PR), formada em 2004 pela Universidade do Vale do Itajaí (Univali).
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