Direito Ambiental
Por Paulo Sérgio Sampaio Figueira
A TRÍADE ADVOGADO, CORRETOR E AVALIADOR DE IMÓVEIS QUE DÁ SEGURANÇA À COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS SEM DOCUMENTO EM TRANSAÇÕES DE POSSE, QUE MOVIMENTAM O MERCADO INFORMAL DE TERRAS URBANAS
RESUMO: Este artigo analisa a dinâmica de transações imobiliárias informais baseadas na cessão de direitos possessórios, fenômeno que movimenta um vasto segmento do mercado imobiliário brasileiro, frente à realidade de que aproximadamente 50% dos imóveis urbanos no país carecem de escritura pública registrada. A partir de um estudo de caso documentado no Município de Caucaia (CE) em 2025, o trabalho defende que a única forma de conferir um mínimo de segurança jurídica a essas operações arriscadas é através da atuação sinérgica e obrigatória de uma tríade profissional: o advogado especializado em direito imobiliário e regularização fundiária, o corretor de imóveis e o avaliador imobiliário. O artigo detalha as funções específicas de cada profissional nesta equipe multidisciplinar, demonstrando como o diagnóstico jurídico preciso, a precificação técnica dos riscos e a intermediação comercial transparente podem mitigar perdas e orientar o comprador em um caminho viável de futura regularização, seja via usucapião extrajudicial ou pelos mecanismos da Lei da Reurb. Conclui-se que, embora não elimine totalmente os riscos inerentes à informalidade, esta abordagem colaborativa alinha tais transações ao princípio constitucional da função social da propriedade e introduz um patamar de racionalidade e proteção em um mercado tradicionalmente obscuro.
1. INTRODUÇÃO
A paisagem urbana brasileira é profundamente marcada pela informalidade. Dados alarmantes, amplamente divulgados por instituições como o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e o Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA), indicam que cerca de metade dos imóveis urbanos no Brasil não possui escritura pública registrada em cartório (IPEA, 2017). Esta realidade constitui um dos mais graves e antigos problemas estruturais do país, com reflexos diretos na economia, no planejamento urbano e na vida de milhões de famílias que, apesar de ocuparem seus lares há décadas, não detêm o título legal de propriedade.
Diante desse cenário de insegurança jurídica massiva, surge e se consolida um mercado paralelo: o das transações de cessão de direitos possessórios. Neste universo, negocia-se não a propriedade registral (inexistente), mas a posse direta, mansa e pacífica de um bem imóvel. Essas operações, frequentemente documentadas por meros contratos particulares ou promessas de compra e venda amareladas, movimentam capital e atendem a uma demanda habitacional real, especialmente em áreas periféricas e consolidadas. Contudo, são transações inerentemente arriscadas, sujeitas a litígios, perda total do investimento e à constante ameaça de reintegração de posse por terceiros com melhor título.
Este artigo, baseado em uma análise pericial detalhada de um caso real no Bairro Potira, Município de Caucaia (CE), realizada em agosto de 2025 pelo autor, tem como objetivo principal demonstrar que a segurança mínima necessária para tais negócios não reside na improvisação, mas na atuação conjunta, coordenada e ética de três profissionais fundamentais: o advogado especialista, o corretor de imóveis e o avaliador imobiliário. A hipótese central é que a ausência de qualquer um destes agentes eleva exponencialmente o risco da operação, transformando uma potencial oportunidade em uma armadilha patrimonial.
2. DESENVOLVIMENTO
2.1. O Cenário da Informalidade: Um Mercado que (Sobre)vive na Sombra
A cessão de posse não é uma anomalia, mas uma resposta prática e inevitável a um déficit histórico do Estado: a incapacidade de oferecer titulação segura e acessível para grande parte da população urbana. O caso estudado é paradigmático: um imóvel localizado em um loteamento-parque (parcelamento simplificado), sem matrícula individual no Registro de Imóveis, com benfeitorias (casas) não averbadas e envolvendo questões sucessórias por falecimento do possuidor original. Os documentos disponíveis resumiam-se a uma promessa de compra e venda, um instrumento incapaz, por si só, de transferir o domínio (Código Civil, art. 1.245).
Neste ambiente, a transação comercial acontece à margem do sistema formal. O comprador (cessionário) adquire, na verdade, a expectativa de direito e a posse do imóvel, assumindo todos os riscos de uma futura regularização. É um mercado que funciona, mas cujas regras são obscuras e perigosas para os desavisados. Apesar dos riscos, a legislação contemporânea oferece instrumentos de esperança. A Lei Federal n.º 13.465/2017 (Lei da Reurb) que criou procedimentos administrativos simplificados para a regularização fundiária urbana (Reurb), enquanto a Lei n.º 13.105/2015 (CPC) e a Lei n.º 13.465/2017 facilitaram o usucapião extrajudicial, permitindo, em casos específicos, a obtenção do título de propriedade diretamente em cartório, sem ação judicial (BRASIL, 2017).
2.2. A Tríade Profissional: Funções Específicas e Sinergia Necessária
2.2.1. O Advogado Especializado: O Eixo Central de Diagnóstico e Estratégia
O papel do advogado transcende a mera confecção de um contrato. Ele é o estrategista e o gestor de riscos da operação. Sua atuação se desdobra em quatro etapas cruciais a seguir delineadas:
Diagnóstico Jurídico (“Raio-X”): Realiza uma auditoria completa da situação fática e jurídica do imóvel. Investiga a cadeia possessória, identifica vícios (invasão de área pública, sobreposição de lotes, débitos), analisa a viabilidade de usucapião (ordinário ou extraordinário) e avalia a existência de terceiros com direitos potencialmente superiores. É a fase de identificação clara de todos os abismos.
Elaboração Contratual Protetiva: Redige o contrato de cessão de direitos possessórios com linguagem clara e advertências explícitas. O instrumento deve destacar que se trata de transmissão de posse, não de propriedade, e deve fixar obrigações recíprocas, prazos e a declaração do tempo de posse – elemento vital para futuras ações de usucapião.
Planejamento da Regularização Futura: Atua como consultor de longo prazo, esboçando ao cessionário o caminho mais viável para a busca da propriedade plena (Reurb ou usucapião), detalhando custos, procedimentos e probabilidades reais de sucesso, sem criar expectativas infundadas.
Gestão Ética dos Riscos: Tem o dever de informar ao cliente os limites da atuação profissional e os riscos incontornáveis, como a morosidade do poder público ou a possibilidade de contestação por terceiros. A decisão final de assumir o risco, após pleno esclarecimento, é do cliente.
2.2.2. O Corretor de Imóveis: A Ponte Comercial com Transparência
Profissional regulado pelos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI), sua atuação no mercado informal exige elevado grau de transparência e ética. Suas funções principais são:
Mediação com Informação Clara: Cabe ao corretor intermediar o negócio, mas sua primeira obrigação é esclarecer, em linguagem acessível, a natureza do que está sendo vendido: a posse, não a propriedade. Omitir esta diferença constitui má-fé e pode acarretar responsabilidade civil e profissional.
Precificação Ética da Posse: O valor de um direito possessório é, por definição, inferior ao de um imóvel regularizado. O corretor, com seu conhecimento do mercado local, deve auxiliar na fixação de um preço justo, que reflita o risco assumido pelo comprador e a expectativa de valorização pós-regularização.
Parceria Obrigatória com o Advogado: O corretor deve reconhecer os limites de sua competência. Ele não é jurista. Portanto, sua atuação segura pressupõe a indicação e o trabalho em conjunto com um advogado especializado desde a primeira hora, protegendo as partes e a si mesmo de futuros litígios.
2.2.3. O Avaliador de Imóveis: A Base Técnica e Objetiva do Valor
A avaliação imobiliária, neste contexto, é uma atividade técnica que transcende a simples observação física do bem. O avaliador, ao emitir seu Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), deve considerar:
O Grau de Risco Jurídico: Incorporar ao cálculo de valor a probabilidade e o prazo estimado para a regularização, os custos envolvidos e o desconto que o mercado aplica a ativos com alta insegurança jurídica.
A Precificação da Incerteza: Seu laudo oferece uma base objetiva e técnica para a negociação, substituindo o “achismo” por uma metodologia que pondera localização, benfeitorias e, principalmente, o ônus da informalidade.
2.3. A Sinergia Operacional: Fluxo Ideal para (Quase) Segurança
A pesquisa aponta para um fluxo integrado de trabalho, uma sinergia que constitui o cerne da proposta:
O corretor identifica a oportunidade e as partes, fazendo os alertas iniciais sobre a natureza possessória do negócio.
O advogado é imediatamente acionado para realizar o diagnóstico jurídico profundo, produzindo um relatório de riscos e oportunidades.
Com o diagnóstico em mãos, o avaliador (que pode ser o próprio corretor, em funções distintas) elabora o PTAM, precificando o direito possessório com base nos dados jurídicos e de mercado.
O corretor, utilizando o laudo de avaliação, conduz a negociação comercial final entre as partes.
O advogado, com todas as peças consolidadas (diagnóstico e avaliação), redige o contrato final, inserindo cláusulas de proteção, advertências e o plano estratégico para regularização.
O advogado acompanha o cessionário no pós-venda, orientando e executando os trâmites de Reurb ou usucapião.
3. CONCLUSÃO
A cessão de direitos possessórios é um sintoma gritante da desigualdade e da histórica negligência com a política fundiária urbana no Brasil. Ignorar sua existência ou tratá-la como um simples “jeitinho” é perpetuar a insegurança e o prejuízo para as famílias mais vulneráveis. A atuação isolada de qualquer profissional é insuficiente para lidar com a complexidade deste fenômeno.
Como demonstrado, a tríade formada pelo advogado especialista, o corretor de imóveis e o avaliador imobiliário constitui a única estrutura capaz de injetar um mínimo de segurança, transparência e racionalidade neste mercado informal. Esta abordagem multidisciplinar não elimina magicamente os riscos – inerentes à própria natureza do bem transacionado – mas os traz à luz, os gerencia de forma profissional e oferece ao comprador um caminho estruturado e realista para tentar superar a informalidade.
Para o cidadão, a lição é clara: ao se deparar com uma oferta de imóvel com preço significativamente abaixo do mercado, a primeira indagação deve ser: “É propriedade ou é posse?”. Se a resposta for a segunda, a contratação da tríade profissional deixa de ser uma opção e se torna uma necessidade imperiosa de proteção patrimonial. Para o poder público, o desafio permanece o de ampliar e agilizar os programas de regularização fundiária, reduzindo o enorme contingente de imóveis à deriva na informalidade.
Enquanto esse cenário macro não se altera, a sinergia profissional aqui descrita serve como um farol, alinhando transações informais ao princípio da função social da propriedade e oferecendo um patamar de dignidade e segurança a um mercado que, embora à sombra da lei, é uma realidade pulsante das cidades brasileiras.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11 jan. 2002.
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 17 mar. 2015.
BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária urbana e rural. (Lei da Reurb). Diário Oficial da União, Brasília, DF, 12 jul. 2017.
FIGUEIRA, Paulo Sérgio Sampaio. Análise Pericial de Cessão de Direitos Possessórios – Caso Potira, Caucaia/CE. Estudo de Caso, agosto de 2025. (Documento de pesquisa do autor).
INSTITUTO DE PESQUISA ECONÔMICA APLICADA (IPEA). Diretrizes para a Regularização Fundiária no Brasil. Brasília: IPEA, 2017. Disponível em: https://www.ipea.gov.br. Acesso em: 1 jan. 2026.
SAULE JÚNIOR, Nelson; ROLNIK, Raquel. A Regularização Fundiária de Assentamentos Informais Urbanos. In:______. (Org.). Direito à Cidade: trilhas legais para o direito às cidades sustentáveis. São Paulo: Max Limonad, 2002.
SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 8. ed. São Paulo: Malheiros Editores, 2020.
TEIXEIRA, Ana Claudia. Mercado Informal de Terras em Áreas Urbanas Consolidadas: a dinâmica da cessão de posse. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, v. 75, p. 123-145, jan./jun. 2019.
Paulo Sérgio Sampaio Figueira – Advogado, Administrador de Empresa, Ciências Agrícolas, Professor Universitário com pós-graduação em metodologia do ensino superior, Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável, Direito Eleitoral, Arquivologia e Documentação, com mestrado em Direito Ambiental e Políticas, Presidente da Comissão de Meio Ambiente da OAB/AP, Conselheiro do COEMA, Vice-Presidente da Região Norte da Comissão Nacional de Assuntos Fundiário da UBAU, Presidente Nacional de Meio Ambiente e Agrário da UBAM
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